Besteuerung von Ferienimmobilien in Florida

Besteuerung von Ferienimmobilien in Florida

1. Einleitung

Mit diesen Ausführungen möchte ich Ihnen einen kleinen Einblick in das amerikanische Steuerrecht und die Besteuerung von Ferienimmobilien in Florida geben. Ich möchte aber darauf hinweisen, dass jeder Fall gegebenenfalls von einem qualifizierten Steuerberater einzeln zu prüfen und zu bewerten ist. Das amerikanische Steuerrecht ist sehr kompliziert und detailliert und es gibt eine Vielzahl von Ausnahmen und Sonderregelungen.

2. Kauf

Bei dem Kauf einer Immobilie in Florida fallen im eigentlichen Sinn keine Steuern an, sondern Gebühren. In Amerika werden diese Gebühren aber Steuern genannt.

• Eintragung des Eigentümers der Immobilien im Grundbuch (Public Record)
  Pro $ 100,00 des Kaufpreises entsteht eine Gebühr von $ 0,70. Diese Gebühr wird meistens vom Verkäufer übernommen
• Eintragung von Schuldscheinen
  $ 0,35 pro $ 100,00 der geschuldeten Summe. Diese Gebühr wird meistens vom Käufer übernommen
• Eintragung der Hypothek
  $ 2 pro $ 1000,00 des aufgenommenen Darlehens. Diese Gebühr wird meistens vom Käufer übernommen

3. Vermietung

Einkommensteuer bei Vermietung

• Wird eine Immobilie weniger als 15 Tage im Jahr vermietet entsteht keine Steuerpflicht.
• Wird eine Immobilie mehr als 15 Tage oder mehr als 10 % der Vermietungszeit (die größere Zahl ist zu nehmen) selbst genutzt, dann tritt die Regelung der Besteuerung von Zweitwohnungen in Kraft. Danach können die auf den Vermietungszeitraum anfallenden Kosten steuermindernd von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Hierbei gibt es eine Reihenfolge der Abzugsfähigkeit der Kosten die zu beachten ist. In keinen Fall darf dabei ein Verlust entstehen. Der nicht genutzte Verlust kann steuerlich vorgetragen werden und mit künftigen Mieteinnahmen verrechnet werden.
• Bei einer Eigennutzung von maximal 14 Tagen oder weniger als 10 % der Vermietungsdauer (auch wieder die größere Zahl nehmen) wird die Immobilie als Kapitalanlage angesehen. Die steuerliche Behandlung hängt nun davon ab, ob die Immobilie von Ihnen selbst verwaltet und vermietet wird oder das durch einen externen Dritten geschieht. Falls Sie die Vermietung und Verwaltung selbst vornehmen, können alle eventuell anfallenden Verluste von Ihrem aktiven Einkommen steuermindernd abgesetzt werden. Sie müssen allerdings dem amerikanischen Finanzamt glaubhaft darlegen, dass Sie sich selbst um die Immobilie kümmern.

Falls die Vermietung von einem externen Dritten vorgenommen wird handelt es sich steuerlich um einen so genannten passiven Gewinn bzw. Verlust. Angefallene Verluste können steuerlich vorgetragen werden und bei einem eventuellen Verkauf der Immobile steuermindernd verrechnet werden. Wir empfehlen Ihnen daher über alle Tage der Nutzung genau Buch zu führen und alle Rechnungen, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen sorgfältig aufzubewahren. Diese Rechnungen dienen Ihnen als Nachweis aller eventuell steuermindernden Aufwendungen beim Verkauf der Immobilie.

• Sales Tax (Umsatzsteuer) und Tourist Tax (Kurtaxe) Alle Mieteinnahmen, die eine Mietdauer von 6 Monaten unterschreiten unterliegen der Sales Tax und der Tourist Tax. Die Sales Tax wird vom Staat Florida erhoben und beträgt 6 % vom Umsatz. Die einzelnen Counties können diese Sales Tax erhöhen. Die Tourist Tax wird von den einzelnen Counties erhoben und beträgt in Collier Count im Moment 5 % und in Lee County 5%. Die Steuern sind entweder monatlich oder einmal pro Quartal abzuführen. Dieses kann elektronisch über das Internet gemacht werden.

4. Verkauf einer Immobilie in Florida

Quellensteuer

Beim Verkauf einer Immobilie in Florida durch einen nicht ansässigen Ausländer werden automatisch 15 % Quellensteuer (FIRPTA) vom Verkaufspreis einbehalten. Es besteht die Möglichkeit mit einem Quellensteuerzertifikat eine frühzeitige Rückerstattung der einbehaltenen Steuer zu erreichen. In jedem Fall ist eine Einkommensteuererklärung am Jahresende (Frist bis zum 10. Juni des Folgejahres) abzugeben, bei der definitiv der Gewinn und die daraus resultierenden Steuern berechnet werden. In den meisten Fällen wird eine Steuerrückerstattung vom amerikanischen Finanzamt gezahlt.

Kapitalertragsteuer (inkl. 1031 Exchange)

Besteuerung von Ferienimmobilien in Florida: Beim Verkauf einer Ferienimmobilie fällt eine Kapitalertragssteuer an. Diese hängt davon ab, wie lange die Immobilie gehalten wurde. - weniger als 12 Monate: Es kommen die normalen Steuersätze zur Anwendung (10 % bis 35%) - länger als 1 Jahr: Die Kapitalertragsteuer beträgt maximal 15 % bei Personen, die einer Einkommensteuer von 15 % unterliegen, beträgt die Kapitalertragsteuer 10% Anders als in Deutschland können unter Umständen in Anspruch genommene Abschreibungen als Ertrag mit 25 % versteuert werden. Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie berechnet sich wie folgt:

Verkaufspreis abzüglich ./. Verkaufskosten ./. Einstandskosten inkl. Kaufnebenkosten ./. eventuelle aufgelaufene abzugsfähige Kosten ./. Mobiliar

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass Sie das Mobiliar möglichst separat verkaufen sollten, da der daraus resultierende Ertrag steuerfrei ist. Sofern Sie Ihre Immobilie verkaufen und dafür eine neue Immobilie kaufen möchten besteht die Möglichkeit, den Verkaufserlös inkl. Verkaufsgewinn steuerfrei zu reinvestieren. Es handelt sich hierbei um einen 1031 Exchange (ähnlich der § 6 B ESGT Rücklage in Deutschland). Es gibt eine Vielzahl von Vorschriften und Fristen einzuhalten und ich empfehle Ihnen deshalb entsprechende Fachleute (Anwälte und Steuerberater) hinzuzuziehen.

Die folgenden Voraussetzungen müssen neben vielen anderen unbedingt eingehalten werden:

• Die Immobilie muss eine Kapitalanlage sein und darf nicht der reinen Selbstnutzung dienen.
• Der Verkaufserlös darf nicht an den Verkäufer ausgezahlt werden sondern muss von einem unabhängigen Dritten (z.B. Treuhänder) gehalten werden.
• Die Reinvestition muss innerhalb von 45 Tagen bestimmt werden und der Verkaufserlös muss innerhalb von 180 Tagen reinvestiert werde. Diese Vorgehensweise kann beliebig oft durchgeführt werden. Beim Verkauf der letzten Immobile wird dann der Verkaufsgewinn steuerpflichtig.

Einkommensteuer: Anders als die anderen Staaten in den USA erhebt der Staat Florida keine Einkommensteuer und somit unterliegen alle Einkommen (auch Vermietung und Verpachtung) nur der Bundeseinkommensteuer. Per Stand 2006 liegen die Steuersätze zwischen 10 % und 35 %.

5. Allgemeines

Grundsteuer Property Tax

Alle Landkreise sowie Städte, Schulen und die meist öffentlichen Einrichtungen finanzieren sich zum Großteil über die Grundsteuer. Diese sind von jedem Grundbesitzer zu zahlen, egal ob er in den USA seinen ständigen Wohnort hat oder nicht. Die Steuerbemessungsgrundlage (Appraised Value) wird jährlich vom Property Appraiser anhand der Verkäufe des abgelaufenen Jahres sowie der Entwicklung des Immobilienmarktes festgesetzt. Allgemein kann man sagen, dass die Steuersätze in Naples und Fort Myers zwischen 1,00% und 1,75% der Bemessungsgrundlage liegen. Auch diese Steuersätze werden jährlich angepasst. Im Herbst eines jeden Jahres werden Steuerbescheide erstellt, gegen die innerhalb einer gewissen Frist Einspruch eingelegt werden kann.
Die Steuer selbst ist am 31.Dezember eines jeden Jahres für das abgelaufene Jahr fällig. Es gibt Rabatte für frühzeitige Zahlung. Wir empfehlen Ihnen sich diesen Termin, zu notieren um die Frist nicht zu verpassen. Alle Steuerbescheide können im Internet eingesehen und auch bezahlt werden. Auf Anfragen werden wir Ihnen gerne die entsprechenden Webseiten schicken.

• Auf die Problematik der Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer möchte ich in diesem Artikel nicht eingehen, empfehle Ihnen aber gerne
  eine erfahrene Steuerberatung. Auch in den o.g. Fällen möchte ich Sie bitten, alles mit einem Steuerberater abzustimmen und zu beraten. Ich bin keine Steuerberaterin, sondern Immobilienmaklerin und das Steuerrecht ist nicht mein Fachgebiet:

Für weitere Informationen oder eine Konsultation bitte kontaktieren Sie:

Birgit Elfinger
Tax Accountant
Fluent in German and English

Telefon: +1 239-775-8588
E-Mail: belfinger@johndaviscpa.com
Webseite: www.Johndaviscpa.com
400 5th Ave S, Suite 301
Naples, Florida 34102

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28901 Trails Edge Blvd. # 205
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Cape Coral
1402 Cape Coral Pkwy E.
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Davis & Associates, CPA's
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DAVIS & ASSOCIATES
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